[건설] 중립 (유지)연쇄적 거래 지연, 하반기 개선 기대
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건설
중립 (유지)
연쇄적 거래 지연, 하반기 개선 기대
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김선미 연구위원 02-3772-1514 & sunmi.kim@shinhan.com
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기업분석부
SECTOR REPORT | 건설
2023년 2월 23일
연쇄적 거래 지연, 하반기 개선 기대
주택거래량 부진으로 아파트 입주율 저하, 2월 들어 회복 전환 최근 아파트 미입주에 대한 우려가 크다. 1월 전국 아파트 입주율은 전국 기준 66.6%, 수도권 75.2%(서울 79%), 광역시 65.8%을 기록했다. 2022년 상반기 전 국 83.0%, 수도권 88.8%(서울 93.2%)에 비하면 하락 폭이 가파르다.
전국 아파트 입주율 66%로 전년대비 18.5%p 하락
최근 미입주는 가격하락 •에 따른 입주 포기라기 보다는 기존주택 처리 지연에 따른 입주 지연
현재 입주되는 아파트는 2019~2021년에 분양된 물량들이다. 2022년말부터 주택
가격은 약세를 지속하고 있으나(전국 1월 매매가 MoM -0.3%, 전세가 -0.54%),
2월 현재 주택가격은 분양 당시 시세 대비 -2.5~40.5% 수준으로 양호하다.
심지어 당시 분양가는 HUG 보증 및 분양가상한제로 인해 시세보다 낮게 책정
됐었다. 최근의 미입주 사태는 주택가격 하락에 따른 입주 포기라기 보다는 기존
주택 처리 지연에 따른 입주 지연으로 해석하는 것이 맞아 보인다.
실제로 주택산업연구원 시베이에 따르면 미입주 원인은 1) 기존주택 매각 지연 (42%), 2) 세입자 미확보(40%)로 파악됐다. 연초 정부의 부동산 규제 완화 효과 로 1월 서울 주택 매매 거래량은 일부 회복했으나(YoY+24.0%, MoM+62.7%), 여전히 최근 4개년 1월 평균 거래량의 1/3에 불과한 수준이다. 1월 전세 거래량 은 YoY -22.1%, MoM -17.8%로 부진하다. 매매 및 전세 거래량이 회복되어야 연쇄적으로 미입주율도 개선될 수 있다.
2월 들어 높아진 금리 하락 및 주택가격 상승 전망, 주택거래량 및 입주율 점진적 회복 예상
다행히 주택거래량 회복에 대한 희망이 보였다. 2022년말 분양된 대규모 현장인 장위자이 레디언트와 둔촌주공은 정당계약률이 60~70%에 불과했으나 최근 선 착순 분양 단계에서 완판됐다. 2월 소비자심리지수에서 금리 하락 및 주택가격 상승을 전망하는 비중도 확대됐다. 금리의 방향성이 주택구매 결정의 핵심 변수 인 만큼 금리 하락 전환이 기대되는 하반기로 갈수록 거래량 및 입주 회복은 가시화될 전망이다.
입주물량과 연동되는 건설사 영업현금흐름, 하반기부터 점진적 개선 예상 미입주에 따른 건설사 영향은 1) 단기적으로는 매출채권/공사미수금 회수 지연에 따른 영업현금흐름 악화, 2) 중장기적으로는 미화수 매출채권에 대한 대손충당금 설정(실적 훼손)이다. 현재로서 2)의 가능성은 크지 않다. 1)이 문제다.
미업주, 건설사 영업현금 흐름 악화 및 실적 훼손 초래
2023년 입주물량 증가하는 건설사, 하반기부터 영업현 금호름 개선 예상
건설사 영업현금흐름은 주택사업부문에 의해 결정된다. 기성 및 마일스톤에 따 라 현금이 회수되는 국내 공공/해외사업과 달리 주택사업은 시기별로 영업현금 흐름의 미스매칭이 발생한다. 공사대금이 분양대금에 의존하기 때문이다. 중도금 규모 대비 원가투입이 많은 공기 후반부에 건설사 영업현금흐름이 악화되다가, 준공 후 입주잔금이 회수되며 영업현금흐름은 개선된다. 주요 건설사 합산 영업 현금흐름은 2022년 들어 마이너스를 지속했는데, 아파트 입주물량이 2022년 하 반기부터 증가했기 때문이다. 당초 계획으로는 올해 건설사들 영업현금흐름이 개 선되어야하지만, 미입주로 인해 개선 시기는 일부 늦어질 전망이다. 2023년 입주 물량이 늘어나는 업체는 GS건설, 대우건설, 아이에스동서, 서희건설, 동부건설, KCC건설 등이다. 해당 업체들은 하반기부터 현금흐름 개선이 확인될 전망이다.
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